ВИНОВНЫХ.net

Гиперскачок цен на недви­жимость в Сургуте продолжа­ется. За последние три недели, прошедшие после нашего пре­дыдущего обзора рынка недви­жимости, квартиры в городе по­дорожали в среднем на 200-400 тысяч рублей.

И риелторы, и строители в один голос утверждают: все дело в инфляционных стра­хах, которые заставляют сургутян потрошить кубышки и перекладывать их в квартиры. Потому что, видимо, считают: если не купить жилье сегод­ня, завтра уже может оказать­ся поздно.

И хотя ажиотажа на рынке пока нет, спрос все больше пре­вышает предложение и отова­рить наличные на решение квартирного вопроса становит­ся все труднее. Причем, по имеющейся у нас информации, даже популярный способ вло­жения свободных капиталов — банковский депозит — похо­же, отступает у сургутян на вто­рой план: люди забирают день­ги из банков и несут их на ры­нок жилья.

Говорят, тенденция к гало­пирующему росту цен на квартиры сохранится, по крайней мере, год-два, после чего ситуа­ция должна стабилизировать­ся. По крайней мере относи­тельно.

Поскольку жилье дорожает такими бурными темпами не в последнюю очередь потому, что его (жилья) рынку просто не хватает, мы решили поинтересо­ваться у строителей: а в чем, собственно, дело и кто вино­ват?

Сергей Кандаков, глава Сургутгазстроя, считает, что ви­нить строителей в сложившейся ситуации на рынке жилья непра­вильно, как неправильно и то, что квадратный метр «вторички» перевалил за 40 тысяч рублей, поскольку квартиры эти та­ких денег не стоят.

-       Последние два года в Сургуте жилья строят все меньше, о чем не говорил разве что ленивый. Как про­ комментируют данный факт сами строители?

-       В том, что в Сургуте мало возводится жилья, строители не виноваты.

-       Кто же тогда?

-       Причин масса, но дело не только в строителях. Нам ведь чем больше работы сделаем, тем выгоднее, тем больше мы заработаем. А в качестве одно­ го из основных факторов сни­жения темпов строительства я бы назвал проблемы с отводом территорий, то есть решение вопросов с землей.

-       Другими словами, вам мешают административные препоны?

-       Я бы не стал говорить о плохой работе департамента архитектуры и градостроитель­ства, который непосредствен­но и занимается вопросами землеотвода, однако мы, как стро­ители, от них зависим. Департа­мент в свою очередь вынужден сегодня работать в условиях, когда в стране постоянно прини­маются новые законы, сориентироваться в которых и пере­строиться не так просто. У нас ведь в государстве есть такая беда, когда мы до основания ломаем какую-то старую и хо­рошо работающую схему преж­де, чем успеваем подготовить новую.

-       Вы имеете в виду при­нятый в недавнем прошлом Жилищный кодекс?

-       Не только. Человеку, не связанному с темой строитель­ства, не мешало бы знать, что занятие это не из легких. И предшествует ему масса подго­товительной работы, перечис­лять все этапы которой, думаю, в рамках данной беседы не сто­ит. Это все наши профессио­нальные нюансы. Однако сложность в том, что правила, по которым приходится работать, постоянно меняются и порой далеко не в лучшую сторону. Мы же, в том числе департамент, вынуждены им следовать и приспосабливаться. Причем происходит это с неизменным по­стоянством. Мы только и успева­ем, что подстраиваться под но­вые правила.

Поэтому административные препоны, о которых вы сказали выше, это «заслуга», скорее, не уровня муниципалитета. Тут на­до смотреть выше. Хотя, приз­наюсь, хотелось бы, чтобы и на уровне города чиновники рабо­тали активнее.

-       Вы как-то сказали, что цена квадратного метра за­висит не от строителей.

-       Я и сейчас это могу повто­рить. Тут много факторов. Та же цена на нефть. Бензин у нас, как известно, постоянно доро­жает, а топливная составляю­щая в стоимости строительных материалов увесистая.

Мы находимся в достаточно тяжелой ситуации. И когда нас, я имею в виду строителей в целом, огульно обвиняют в завышенности цен на квадратные метры, остается только разводить руками. Прежде, чем уличать кого-то в чем-то, надо разобраться. А общество в последнее время находится со строителями в состоянии необъявленной войны, считая нас виновными чуть ли не во всех грехах смертных.

Стройка — это нелегкое дело. В недавнее советское время почему так много строили? По­тому что профессия строителя была одной из самых почетных. А сегодня из нас делают каких-то монстров.

-       Видимо, все дело в том, что вникать во все тонкости и сложности у многих нет ни желания, ни возможности. Главное ведь — результат. А он как раз не слишком хоро­ший. Строят мало, а цены — растут.

-       Я уже сказал, что мы про­сто не можем строить больше по той простой причине, что нет земли. Точнее, земля есть, но вот вопросы с ее отведением решаются не так быстро, как хотелось бы. Вообще же, мощ­ности строителей, работающих в Сургуте, позволяют возводить ежегодно 400 тысяч квадрат­ных метров. И мы можем взвин­тить такие темпы в течение полу­года.

Сегодня же мы вынуждены простаивать и платить при этом заработные платы своим со­трудникам, хотя нет достаточ­ных оборотов.

-       В апреле прошлого го­да заработал закон о доле­вом участии в строительстве. Именно он, как говорят, стал причиной резкого снижения объемов вводимого в эк­сплуатацию жилья. Скажем, в Москве, где исследовани­ем рынка недвижимости за­нимается несколько аналитических центров, «благода­ря» этому закону строить стали на четверть меньше. Как закон о долевом участии отразился на сургутских строителях?

-       Крайне отрицательно. В первую очередь на цене квад­ратного метра. Раньше мы мог­ли собрать деньги с дольщиков и начать строительство. Сегод­ня по закону этого сделать нель­зя. Вместо этого строительной организации надо брать кредит, поскольку в достаточной степе­ни собственными средствами большинство застройщиков не обладает. Даже из числа круп­ных. Ведь это какой надо иметь оборотный капитал!

А кредиты банк сегодня да­ет под 14-16 процентов годо­вых. Естественно, эти процен­ты также включаются в цену квадратного метра. Вот и де­лайте вывод — к повышению или снижению себестоимости строительства привел этот закон.

-       Вы упомянули волшеб­ное слово «себестоимость». Не могу не задать этот воп­рос: все знают, что маржа у строителей чрезвычайно вы­сока, и на самом деле себе­стоимость квадратного метра в Сургуте находится на уров­не десяти тысяч рублей. Это правда?

-       «Все» — это кто? Вы, ваш сосед и сосед соседа? Может быть, не спорю. У нас ведь в России как: в строительстве, как и в медицине, и в образовании, разбираются все поголовно. Ко­го ни спроси — все всё знают. Вернее, думают, что знают. На самом же деле маржа — при­быль — у строителей не такая уж и большая.

Что касается конкретных цифр, то средняя себестоимость одного квадрата сегодня составляет примерно 15 тысяч рублей. Подчеркиваю, сред­няя, потому что поправочных факторов достаточно много. Где-то, скажем, мы сваи заби­ваем шестиметровые, а где-то — 20-метровые. На одном фун­даменте мы делаем просто по­душку, а на другом кроме это­
го вынуждены еще и сваи заби­вать. И так далее. Поэтому и разница в себестоимости ко­нечного продукта, то есть квад­ратного  метра, может быть зна­чительной.

-       Бытует мнение, что строительный рынок оккупи­рован местными компания­ми, которые поделили его между собой и не пускают сюда иногородние фирмы.

-       Глупости! Кто ж их не пу­скает? Пусть приходят и работа­ют. Что, собственно, иногород­ние строители и делают. При­чем с успехом.

Хочу сказать, что в Сургуте существует жесткая конкурен­ция в строительной отрасли. По­тому что у нас много компаний — ряд крупных и масса мелких. И конкуренция здесь развита как ни в какой другой сфере.

И это правильно. И городу нужно, чтобы работало как можно больше строителей. Ведь поле для деятельности очень большое. Места для всех хватит.

-       Не так давно вы представили проект застройки микрорайонов 30 и 30а. Ка­ков предполагаемый объем инвестиций?

-       Порядка 10-15 миллиар­дов рублей. Причем мы пред­лагали и предлагаем поуча­ствовать в этом проекте всем крупным строительным фирмам. И не только им, но и, ска­жем, им, которые могли бы вложить средства в те же в са­лоны красоты, коммерческие клиники или детские сады со школами.

-       Насколько реально най­ти столько денег на застрой­ку?

-       Реально. Но для начала опять же надо решить вопрос с землей.

-       Какой будет цена квад­ратного метра жилья в этом районе?

-       Примерно 18 тысяч руб­лей. Согласитесь, цена вполне приемлемая. Однако пока мы не можем начать строить, по­скольку вопрос с землей висит в воздухе.

-       Есть ощущение, что строй индустрия в городе жи­вет и развивается хаотично и без какой бы то ни было про­граммы.

-       Насчет хаоса не скажу, не замечаю, но вот комплексная программа по застройке города действительно нужна.

Скажем, в Сургуте есть мас­са людей, которые хотят иметь здесь свой частный дом. Но это желание так и остается необе­спеченным. То же можно ска­зать и о некоторых других типах жилья.

Поэтому и надо разрабаты­вать программу застройки для разных слоев общества. Па­нельных домов и квартир со­циального плана мы уже настроили. А вот хорошего жилья с гаражами для людей средне­го достатка пока мало.

-       Как можете прокоммен­тировать сложившуюся си­туацию на вторичном рынке?

-       Вторичный рынок зави­сим от первичного.

-       Но сегодня квадрат на «вторичке» уже поднялся до 40 тысяч и даже больше.

-       Эти квартиры не стоят таких денег. Цена завышена примерно вдвое. Мало того, что они устаревшие, так еще и качество этих квартир откро­венно низкое.

То, что сургутяне, тем не менее, вкладываются в них, можно объяснить только инфляцией и желанием обезопасить свои де­ньги. Надо больше строить. А для этого — поддерживать строителей. Я подчеркиваю — поддерживать! Создавать усло­вия, как это было в Советском Союзе. Тогда это была почет­нейшая специальность, потому что строители — двигатели про­гресса.

А сегодня эти люди почему-то оказались крайними.

-       Глава Госстроя Сергей Круглик в прошлом году за­явил, что, по его подсчетам, ежегодные объемы строи­тельства в России для полно­го решения жилищной про­блемы должны составлять 145 миллионов квадратных метров. Как вы считаете, это реально?

-       За всю страну не скажу, а вот в Ханты-Мансийском АО действительно можно реально обеспечить всех жильем. Ре­гион обладает для этого необходимыми финансовыми возможностями.

-       Сколько для этого по­надобится времени?

-       Думаю, пять-десять лет. Правда, тут много «если». У нас есть база, построенная при Советском Союзе, есть про­фессиональные строители и есть деньги. Немножко, сов­сем чуть-чуть, и за пятилетку можно решить многие пробле­мы. Согласитесь, это обозримое будущее. Рывок может быть очень серьезным. Но, повторюсь, здесь много «если».

-       Их можно преодолеть?

-       Вполне.

-       Это ответ оптимиста или реалиста?

-       Это ответ оптимиста и реалиста.

КСТАТИ

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» — второй по значимости и первый по слож­ности реализации в полном объеме (другие национальные при­оритеты: развитие здравоохранения, образования и сельского хо­зяйства). Задача проекта — обеспечить рост объемов жилищно­го строительства с нынешних 41 млн. кв. метров в год до 56 млн. кв. метров в 2007 году и до 80 млн. кв. метров в 2010 году. На эти цели из госбюджета выделяется почти 100 млрд. рублей или в пять раз больше, чем в 2005 году. Из них 35 млрд. рублей — прямое бюджетное финансирование и около 20 млрд. рублей будут пре­доставлены в виде госгарантий.

Николай Епифанов

«Новый город» № 51 (2450), 24 марта 2006 г.